Hypothek: Tragbarkeitsrechner
Prüfe die Tragbarkeit deiner Hypothek nach der Schweizer 33-%-Regel – mit kalkulatorischem Zins (5 %), Nebenkosten (1 %) und Amortisation der 2. Hypothek.
Erstellt und geprüft von Christoph Ballmer So funktioniert der Tragbarkeitsrechner
„Tragbarkeit“ beantwortet eine einzige Frage: Kannst du dir die laufenden Kosten deines Eigenheims auch dann noch leisten, wenn die Zinsen wieder steigen? Damit eine Bank die Hypothek vergibt, müssen zwei Hürden gleichzeitig erfüllt sein – die Belehnung (genug Eigenkapital) und die Tragbarkeit (genug Einkommen). Der Rechner oben prüft die zweite Hürde nach dem in der Schweiz üblichen Modell: Deine kalkulatorischen Wohnkosten dürfen höchstens ein Drittel (rund 33 %) deines Brutto-Jahreseinkommens ausmachen.
Die drei Kostenblöcke der Tragbarkeitsrechnung
Die kalkulatorischen Kosten setzen sich immer aus denselben drei Blöcken zusammen:
- Kalkulatorischer Zins (5 %) auf die gesamte Hypothek – nicht der aktuelle Marktzins, sondern ein langjähriger Sicherheitswert. Manche Banken rechnen mit 4,5 %, der Branchenstandard sind 5 %.
- Nebenkosten & Unterhalt (1 %) des Immobilienwerts pro Jahr – pauschal für Heizung, Versicherung, Reparaturen und Rückstellungen.
- Amortisation der 2. Hypothek: Der Teil der Finanzierung über zwei Drittel (66,67 %) des Immobilienwerts muss in der Regel innert 15 Jahren – spätestens aber bis zur Pensionierung – auf zwei Drittel zurückgezahlt werden.
Die Summe dieser drei Blöcke geteilt durch dein Brutto-Jahreseinkommen ergibt die Tragbarkeitsquote. Liegt sie bei höchstens 33 %, gilt die Finanzierung als tragbar.
Voll gerechnetes Beispiel (CHF 1 000 000)
Ein Ehepaar möchte ein Haus für 1 000 000 CHF kaufen und bringt 200 000 CHF Eigenkapital (20 %) mit. Die Hypothek beträgt also 800 000 CHF. So sieht die Tragbarkeitsrechnung Schritt für Schritt aus:
| Position | Berechnung | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Kalkulatorischer Zins (5 %) | 800 000 CHF × 5 % | 40 000 CHF |
| Nebenkosten & Unterhalt (1 %) | 1 000 000 CHF × 1 % | 10 000 CHF |
| Amortisation 2. Hypothek | (800 000 − 666 667) CHF ÷ 15 Jahre | 8 889 CHF |
| Kalkulatorische Kosten total | Summe der drei Blöcke | 58 889 CHF |
Rückwärts gerechnet – welches Einkommen ist nötig? Die 58 889 CHF dürfen maximal 33 % des Bruttoeinkommens sein: 58 889 CHF ÷ 0,33 = rund 178 450 CHF Brutto-Jahreseinkommen (etwa 14 870 CHF pro Monat). Verdient das Paar so viel, ist die Tragbarkeitsquote 33 % und das Haus tragbar. Bei 150 000 CHF Einkommen läge die Quote bei 58 889 ÷ 150 000 = 39 % – zu hoch, die Bank würde die Finanzierung in dieser Form ablehnen.
Drei Einkommens-Szenarien im Vergleich
Bei gleichem Haus (Kaufpreis 1 000 000 CHF, Hypothek 800 000 CHF, kalkulatorische Kosten 58 889 CHF/Jahr) entscheidet allein das Einkommen über die Tragbarkeit:
| Brutto-Jahreseinkommen | Tragbarkeitsquote | Ergebnis |
|---|---|---|
| 140 000 CHF | 42 % | Zu hoch – nicht tragbar |
| 178 450 CHF | 33 % | Genau an der Grenze – tragbar |
| 220 000 CHF | 27 % | Komfortabel tragbar |
Faustregel daraus: Für ein Eigenheim brauchst du grob ein Brutto-Jahreseinkommen von etwa einem Fünftel bis einem Sechstel des Kaufpreises – bei einem 1-Mio-Objekt also rund 170 000 bis 180 000 CHF.
Belehnung und Tragbarkeit: zwei getrennte Hürden
Beide Kriterien müssen unabhängig voneinander erfüllt sein – das eine ersetzt das andere nicht:
| Kriterium | Was es prüft | Grenzwert |
|---|---|---|
| Belehnung (Loan-to-Value) | Wie viel der Immobilie ist fremdfinanziert? | max. 80 % des Werts |
| Tragbarkeit | Reicht das Einkommen für die kalkulatorischen Kosten? | max. 33 % des Bruttoeinkommens |
Die 1. Hypothek läuft bis zwei Drittel (66,67 %) des Immobilienwerts und muss nicht amortisiert werden. Der Bereich von 66,67 % bis 80 % ist die 2. Hypothek und wird innert 15 Jahren zurückgezahlt. Über 80 % Belehnung vergibt praktisch keine Bank eine Hypothek.
Eigenkapital: die 20-%-Regel
Für den Kauf brauchst du mindestens 20 % Eigenkapital. Davon müssen mindestens 10 % „hartes“ Eigenkapital sein (Erspartes, Wertschriften, Säule 3a, Schenkung oder Erbvorbezug) – Gelder aus der Pensionskasse zählen nur für die zweiten 10 %.
Pensionskassen-Guthaben kannst du entweder beziehen oder verpfänden. Beim Bezug sinkt deine spätere Rente, bei der Verpfändung bleibt das Guthaben in der Vorsorge, erhöht aber die Belehnung. Wer Vorsorgegelder einsetzt, sollte die entstehende Renten- bzw. Vorsorgelücke einplanen und sie über zusätzliche Einkäufe oder die Säule 3a wieder schliessen.
Welches Einkommen rechnet die Bank an?
Nicht jeder Franken zählt voll. Banken bewerten Einkommensarten nach ihrer Verlässlichkeit:
| Einkommensart | Typische Anrechnung |
|---|---|
| Fixes Grundgehalt, Kinderzulagen | 100 % |
| Regelmässiger Bonus, Provisionen, Mieteinnahmen | 50–80 % |
| Einmalboni, befristete Verträge, künftige Lohnerhöhungen | 0–50 % |
Bei Paaren werden beide Einkommen zusammengezählt; einige Banken rechnen aber einen möglichen Einkommensrückgang nach Familiengründung ein. Selbstständige müssen die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse vorlegen – angerechnet wird meist der Durchschnitt. Dein massgebendes Bruttoeinkommen ermittelst du am einfachsten mit dem Lohnrechner.
Direkte oder indirekte Amortisation?
- Direkte Amortisation: Du zahlst die 2. Hypothek direkt zurück. Die Schuld – und damit die abzugsfähigen Schuldzinsen – sinkt jährlich, der steuerbare Eigenmietwert bleibt aber bestehen.
- Indirekte Amortisation: Du zahlst den Amortisationsbetrag in die Säule 3a ein und tilgst die Hypothek erst am Schluss in einem Betrag. Die Hypothekarschuld bleibt hoch, der Zinsabzug ebenfalls – zusätzlich sparst du mit den 3a-Einzahlungen Steuern.
Für die reine Tragbarkeitsrechnung spielt die Variante keine Rolle: Der Amortisationsbetrag fliesst in beiden Fällen gleich in die kalkulatorischen Kosten ein.
Was tun, wenn es nicht tragbar ist?
Liegt deine Quote über 33 %, gibt es mehrere Hebel:
- Mehr Eigenkapital einbringen und so Hypothek und Zinskosten senken.
- Eine günstigere Immobilie wählen oder den Kaufpreis verhandeln.
- Schenkung oder Erbvorbezug der Eltern einbeziehen.
- Säule 3a oder Pensionskassen-Guthaben als Eigenkapital nutzen.
- Das Haushaltseinkommen erhöhen (z. B. zweites Einkommen).
- Mehrere Anbieter vergleichen – Versicherungen und Pensionskassen rechnen teils grosszügiger als Banken.
Tragbarkeit im Alter
Mit der Pensionierung sinkt das Einkommen – die Tragbarkeit wird dann mit der voraussichtlichen AHV-Rente plus Pensionskassenrente gerechnet. Beispiel: Sinkt das Einkommen von 178 000 CHF auf 110 000 CHF Renteneinkommen, steigt die Quote bei unveränderten Kosten von 33 % auf rund 54 % – die Finanzierung wäre nicht mehr tragbar. Deshalb verlangen Banken, dass die 2. Hypothek bis zur Pensionierung amortisiert ist, und prüfen die Tragbarkeit vorausschauend für die Zeit nach der Pensionierung.
Hinweis: Die Werte sind Richtwerte nach dem in der Schweiz üblichen Tragbarkeitsmodell. Jede Bank kann eigene Annahmen treffen (z. B. 4,5 % statt 5 % kalkulatorischer Zins). Wenn du bereits Wohneigentum besitzt, ist auch der Eigenmietwert für deine Steuern relevant.
Alle Angaben ohne Gewähr und ersetzen keine individuelle Finanzierungs- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen
Welches Einkommen brauche ich für eine Hypothek von 800 000 CHF?
Bei einer Hypothek von 800 000 CHF auf ein Objekt von 1 000 000 CHF betragen die kalkulatorischen Kosten rund 58 900 CHF pro Jahr (5 % Zins = 40 000 CHF, 1 % Nebenkosten = 10 000 CHF, Amortisation ca. 8 900 CHF). Geteilt durch 33 % ergibt das ein nötiges Brutto-Jahreseinkommen von rund 178 000 CHF, also etwa 14 800 CHF pro Monat.
Was ist der Unterschied zwischen Belehnung und Tragbarkeit?
Die Belehnung misst, wie viel der Immobilie fremdfinanziert ist (maximal 80 % des Werts, mindestens 20 % Eigenkapital). Die Tragbarkeit prüft, ob dein Einkommen für die kalkulatorischen Kosten reicht (höchstens 33 % des Bruttoeinkommens). Beide Hürden müssen unabhängig voneinander erfüllt sein – die eine ersetzt die andere nicht.
Was kann ich tun, wenn die Hypothek nicht tragbar ist?
Du kannst mehr Eigenkapital einbringen, eine günstigere Immobilie wählen, eine Schenkung oder einen Erbvorbezug nutzen, Säule 3a oder Pensionskassen-Guthaben einsetzen, das Haushaltseinkommen erhöhen oder mehrere Anbieter vergleichen. Versicherungen und Pensionskassen rechnen die Tragbarkeit teils grosszügiger als Banken.
Bleibt die Hypothek auch nach der Pensionierung tragbar?
Banken prüfen die Tragbarkeit vorausschauend mit dem voraussichtlichen Renteneinkommen aus AHV und Pensionskasse. Da dieses meist deutlich tiefer ist als der Erwerbslohn, kann die Quote über 33 % steigen. Deshalb muss die 2. Hypothek in der Regel bis zur Pensionierung auf zwei Drittel Belehnung amortisiert sein.
Was bedeutet direkte und indirekte Amortisation?
Bei der direkten Amortisation zahlst du die 2. Hypothek laufend direkt zurück, die Schuld sinkt. Bei der indirekten Amortisation zahlst du den Betrag in die Säule 3a ein und tilgst die Hypothek erst am Schluss – die Schuld und damit der Zinsabzug bleiben hoch, zusätzlich sparst du mit den 3a-Einzahlungen Steuern. Für die Tragbarkeitsrechnung ist der Effekt identisch.
Wann ist eine Hypothek tragbar?
Als Faustregel gilt: Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen höchstens ein Drittel (rund 33 %) des Bruttoeinkommens betragen. Liegt der Wert darunter, gilt die Finanzierung als tragbar.
Wie wird die Tragbarkeit berechnet?
Die Banken rechnen mit kalkulatorischen Kosten: 5 % kalkulatorischer Zins auf die Hypothek, 1 % des Immobilienwerts für Nebenkosten und Unterhalt sowie die Amortisation der 2. Hypothek. Diese Summe wird ins Verhältnis zum Bruttoeinkommen gesetzt.
Warum 5 % kalkulatorischer Zinssatz?
Der kalkulatorische Zins von 5 % liegt bewusst über den aktuellen Hypothekarzinsen. So stellt die Bank sicher, dass die Finanzierung auch dann noch tragbar ist, wenn die Zinsen wieder steigen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens 20 % des Kaufpreises. Davon müssen mindestens 10 % „hartes“ Eigenkapital sein (Erspartes, Säule 3a, Schenkung) – Gelder aus der Pensionskasse zählen nur für die zweiten 10 %.
Was ist die 2. Hypothek und warum muss sie amortisiert werden?
Bis 2/3 des Immobilienwerts läuft die 1. Hypothek; der Teil darüber ist die 2. Hypothek. Diese muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren (bzw. bis zur Pensionierung) auf 2/3 Belehnung zurückgezahlt (amortisiert) werden.