Handänderungssteuer-Rechner
Handänderungssteuer beim Immobilienkauf als Richtwert berechnen – nach Kanton und Kaufpreis, inklusive Angabe, wer zahlt und in welchen Kantonen keine Steuer anfällt.
Erstellt und geprüft von Christoph Ballmer Was ist die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Steuer auf den Eigentumsübergang einer Immobilie. Sie wird fällig, sobald ein Grundstück den Besitzer wechselt – berechnet als Prozentsatz des Kaufpreises (bzw. des Verkehrswerts). Je nach Kanton liegt der Satz zwischen rund 1 % und 3,3 %; einige Kantone verzichten ganz auf die Steuer und erheben nur eine Grundbuchgebühr. Der Rechner oben zeigt dir den Richtwert für deinen Kanton.
Wer zahlt die Handänderungssteuer – Käufer oder Verkäufer?
In den meisten Kantonen zahlt sie der Käufer. Gesetzlich hälftig aufgeteilt wird sie in Basel-Landschaft und Obwalden; in Appenzell Ausserrhoden gilt ohne abweichende Vereinbarung ebenfalls die Hälfte. Vertraglich lässt sich die Verteilung oft frei regeln – üblich bleibt die Übernahme durch die Käuferschaft. Häufig haftet die Verkäuferschaft solidarisch.
In welchen Kantonen gibt es keine Handänderungssteuer?
Keine eigentliche Handänderungssteuer erheben Zürich, Uri, Schwyz, Glarus, Zug, Schaffhausen und Aargau. Bis auf Schwyz – das ganz darauf verzichtet – fallen dort aber Grundbuch- und Beurkundungsgebühren an (im Aargau eine Handänderungsabgabe von 0,4 %). Diese Gebühren sind meist deutlich tiefer als eine volle Handänderungssteuer, gehören aber trotzdem zu den Kaufnebenkosten.
Reduktionen und Freibeträge
Mehrere Kantone entlasten selbstbewohntes Wohneigentum oder Übertragungen innerhalb der Familie: Basel-Stadt senkt den Satz bei Selbstbewohnung, Solothurn und St. Gallen bei Erwerb durch Nachkommen, Neuenburg und Jura bei der selbstgenutzten Erstwohnung. Genf lässt beim Hauptwohnsitz einen Freibetrag zu. Diese Feinheiten kann ein Richtwert-Rechner nicht vollständig abbilden – prüfe sie vor dem Kauf beim kantonalen Steuer- oder Grundbuchamt.
Handänderungssteuer im Kontext des Hauskaufs
Die Steuer ist nur ein Teil der Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Rechne Notariat, Grundbuch und die Errichtung des Schuldbriefs dazu: Das übernimmt der Kaufnebenkosten-Rechner. Ob du dir das Objekt leisten kannst, klärt die Tragbarkeitsrechnung; das fiktive Mieteinkommen auf selbst genutztem Eigentum zeigt der Eigenmietwert-Rechner.
Hinweis: Die Ergebnisse sind sorgfältig erstellte Richtwerte auf Basis der ESTV-Steuerdokumentation. Sätze, Reduktionen und Gebühren werden von den Kantonen (teils Gemeinden) festgelegt und können sich ändern. Massgebend ist das Grundbuch- bzw. Steueramt deines Kantons. Alle Angaben ohne Gewähr.
Handänderungssteuer nach Kanton – alle 26 im Überblick
Satz, wer zahlt und die kantonalen Besonderheiten:
| Kanton | Satz | Wer zahlt | Besonderheiten | Konfidenz |
|---|---|---|---|---|
| Zürich | keine | – | Keine Handänderungssteuer. Nur Grundbuch- und Beurkundungsgebühr von je rund 0,1 % (mind. CHF 100). | hoch |
| Bern | 1,8 % | Käufer | Normalsatz 1,8 %. Rechnungen unter CHF 100 werden nicht erhoben. | hoch |
| Luzern | 1,5 % | Käufer | 1,5 % des Kaufpreises, primär vom Erwerber geschuldet. | hoch |
| Uri | keine | – | Keine Handänderungssteuer. Nur Grundbuchgebühr 0,2 % (mind. CHF 50, max. CHF 10'000). | hoch |
| Schwyz | keine | – | Einziger Kanton ganz ohne Handänderungssteuer und ohne Handänderungs-/Grundbuchgebühr. | hoch |
| Obwalden | 1,5 % | hälftig | 1,5 %, je zur Hälfte von Verkäufer und Käufer (abweichende Vereinbarung möglich, Solidarhaftung). | hoch |
| Nidwalden | 1 % | Käufer | 1,0 %; Erwerber steuerpflichtig, Veräusserer haftet solidarisch. | hoch |
| Glarus | keine | – | Keine Handänderungssteuer. Nur Grundbuchgebühr 0,35 % bei Eigentumsübertragung (mind. CHF 100). | hoch |
| Zug | keine | – | Keine Handänderungssteuer. Grundbuchgebühr nach Aufwand (Basis CHF 180/Std.) – effektiv sehr tief. | hoch |
| Freiburg | 1,5 % | Käufer | Kantonssatz 1,5 %; Gemeinden können Zuschläge bis 100 % erheben (dann effektiv bis 3,0 %). | hoch |
| Solothurn | 2,2 % | Käufer | Normalsatz 2,2 %; reduziert auf 1,1 % bei Erwerb unter Ehegatten oder durch Nachkommen. | hoch |
| Basel-Stadt | 3 % | Käufer | Normalsatz 3,0 %; in bestimmten Fällen von Selbstbewohnung reduziert auf 1,5 %. | hoch |
| Basel-Landschaft | 2,5 % | hälftig | 2,5 %, je zur Hälfte von Verkäufer und Käufer geschuldet. | hoch |
| Schaffhausen | keine | – | Keine eigentliche Steuer. Handänderungsgebühr rund 0,7 % (Beurkundung 0,1 % + Handänderung 0,6 %). | hoch |
| Appenzell Ausserrhoden | 2 % | frei vereinbar (meist Käufer) | Max. 2,0 % (Gemeinden können tiefer ansetzen); halber Satz bei Übergang Eltern → Nachkommen. Ohne Vereinbarung je zur Hälfte. | hoch |
| Appenzell Innerrhoden | 1 % | Käufer | 1,0 %; Erwerber steuerpflichtig, Veräusserer haftet solidarisch. | hoch |
| St. Gallen | 1 % | Käufer | Normalsatz 1,0 %; reduziert auf 0,5 % bei Handänderungen zwischen Eltern und Kindern. | hoch |
| Graubünden | 2 % | frei vereinbar (meist Käufer) | Kommunale Steuer (der Kanton selbst erhebt keine); Gemeinden legen den Satz fest, kantonaler Maximalansatz 2,0 %. | mittel |
| Aargau | Abgabe 0,4 % | frei vereinbar (meist Käufer) | Keine eigentliche Steuer, aber Handänderungsabgabe 0,4 % beim Kauf (mind. CHF 100); reduziert bei Erbgang. | hoch |
| Thurgau | 1 % | Käufer | 1,0 %; Erwerber steuerpflichtig, Veräusserer haftet solidarisch. | hoch |
| Tessin | 1,1 % | Käufer | Progressiv: 1,1 % bei einem Wert unter CHF 2 Mio., 1,3 % ab CHF 2 Mio. | hoch |
| Waadt | 2,2 % | Käufer | Kantonssatz 2,2 % plus Gemeindezuschlag bis 50 % (gesamt bis 3,3 %). Beim Tausch je Partei die Hälfte. | mittel |
| Wallis | 1,5 % | Käufer | Progressiv 1,0–1,5 % je nach Liegenschaftswert (Standardwert 1,5 %). Erwerber steuerpflichtig. | mittel |
| Neuenburg | 3,3 % | Käufer | Normalsatz 3,3 %; reduziert auf 2,2 %, wenn das Objekt dem Käufer dauerhaft (Frist 2 Jahre) als Erstwohnung dient. | hoch |
| Genf | 3 % | Käufer | Normalsatz 3,0 %; beim Hauptwohnsitz (Wert bis rund CHF 1,26 Mio.) sind die ersten CHF 18'877 steuerfrei. | hoch |
| Jura | 2,1 % | Käufer | Normalsatz 2,1 % (mind. CHF 30); reduziert auf 1,7 % bei selbstbewohntem Ersterwerb, in bestimmten Fällen 1,1 %. | hoch |
Häufige Fragen
Wer zahlt die Handänderungssteuer, Käufer oder Verkäufer?
In den meisten Kantonen zahlt sie die Käuferschaft. Gesetzlich hälftig geteilt wird sie in Basel-Landschaft und Obwalden (in Appenzell Ausserrhoden ohne abweichende Vereinbarung ebenfalls). Vertraglich lässt sich die Verteilung meist frei regeln – üblich bleibt die Übernahme durch den Käufer; oft haftet der Verkäufer solidarisch.
In welchen Kantonen gibt es keine Handänderungssteuer?
Keine eigentliche Handänderungssteuer erheben Zürich, Uri, Schwyz, Glarus, Zug, Schaffhausen und Aargau. Bis auf Schwyz, das ganz darauf verzichtet, fallen dort aber Grundbuch- und Beurkundungsgebühren an (im Aargau eine Handänderungsabgabe von 0,4 %).
Wie hoch ist die Handänderungssteuer in der Schweiz?
Je nach Kanton zwischen rund 1 % und 3,3 % des Kaufpreises. Am höchsten ist sie in Neuenburg (3,3 %), Basel-Stadt und Genf (je 3,0 %); tiefe Sätze von 1,0 % gelten etwa in St. Gallen, Thurgau, Nidwalden und Appenzell Innerrhoden. Sieben Kantone erheben stattdessen nur eine Gebühr.
Auf welchen Betrag wird die Handänderungssteuer berechnet?
In der Regel auf den Kaufpreis bzw. den Verkehrswert der Immobilie. Mehrere Kantone gewähren Reduktionen oder Freibeträge für selbstbewohntes Wohneigentum oder Übertragungen innerhalb der Familie – diese sind kantonal geregelt und im Rechner als Hinweis vermerkt.