Eigenmietwert-Rechner
Eigenmietwert als Richtwert berechnen – aus Marktmiete oder Verkehrswert – und verständlich erklärt: Besteuerung, Abzüge und der Systemwechsel ab 2029.
Was ist der Eigenmietwert?
Wer in der Schweiz im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, muss ein fiktives Mieteinkommen versteuern – den Eigenmietwert. Die Idee dahinter: Wer Eigentum selbst nutzt, „spart" sich eine Miete und soll steuerlich ähnlich behandelt werden wie jemand, der die Immobilie vermietet. Der Eigenmietwert wird zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Meist als Anteil der Marktmiete: Für die direkte Bundessteuer muss der Eigenmietwert mindestens 70 % des Marktmietwerts betragen, die Kantone liegen oft bei 60–70 %. Einige Kantone leiten ihn stattdessen aus dem Verkehrs- oder amtlichen Wert ab (meist rund 2,5–4,5 %). Der Rechner oben liefert mit beiden Methoden einen Richtwert – der verbindliche Wert wird von deinem Kanton festgelegt.
Wie wirkt sich der Eigenmietwert auf die Steuern aus?
Der Eigenmietwert erhöht dein steuerbares Einkommen. Im Gegenzug darfst du – solange das heutige System gilt – Hypothekarzinsen sowie werterhaltende Unterhalts- und Renovationskosten abziehen. Bei hoher Hypothek und Renovationen kann der Abzug den Eigenmietwert ganz oder teilweise ausgleichen.
Wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Ja. Das Stimmvolk hat 2025 Ja zur Abschaffung gesagt, und der Bundesrat setzt den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 in Kraft. Bis Ende 2028 gilt das bisherige Recht – der Eigenmietwert ist also für die Steuerjahre bis 2028 weiterhin relevant. Ab 2029 entfällt er auf selbst bewohntem Eigentum; dafür fallen auf Bundesebene viele Abzüge weg, und die Kantone können eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen.
Hinweis: Die Ergebnisse sind sorgfältig erstellte Richtwerte. Der verbindliche Eigenmietwert und die abziehbaren Kosten werden von der Steuerbehörde deines Kantons festgelegt. Alle Angaben ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen für selbst bewohntes Wohneigentum: Du versteuerst den Betrag, den du erhalten würdest, wenn du dein Haus oder deine Wohnung vermieten würdest. Er wird zum steuerbaren Einkommen gezählt.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
In der Regel als Anteil der Marktmiete: Für die direkte Bundessteuer mindestens 70 % des Marktmietwerts, kantonal oft 60–70 %. Manche Kantone leiten ihn aus dem Verkehrs- oder amtlichen Wert ab. Den exakten Wert legt dein Kanton fest.
Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Das Stimmvolk hat 2025 Ja zur Abschaffung gesagt. Der Bundesrat setzt den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 in Kraft. Bis Ende 2028 gilt das bisherige Recht – der Eigenmietwert ist also für die Steuerjahre bis 2028 weiterhin relevant.
Was ändert sich mit der Abschaffung?
Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert auf selbst bewohntem Eigentum. Im Gegenzug fallen auf Bundesebene viele Abzüge (z. B. Unterhaltskosten) weg, und die Kantone können eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen.
Welche Kosten kann ich vom Eigenmietwert abziehen?
Solange der Eigenmietwert gilt (bis 2028), kannst du Hypothekarzinsen sowie werterhaltende Unterhalts- und Renovationskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das kann die Belastung durch den Eigenmietwert deutlich senken oder ausgleichen.