Hypothek: Amortisationsrechner
Berechne die jährliche Pflicht-Amortisation deiner 2. Hypothek und den Steuervorteil der indirekten Amortisation über die Säule 3a.
Erstellt und geprüft von Christoph Ballmer Was muss ich amortisieren? Die Zwei-Drittel-Regel
In der Schweiz finanzierst du dein Eigenheim aus mindestens 20 % Eigenkapital und höchstens 80 % Hypothek. Diese 80 % teilen sich in zwei Stufen: Die 1. Hypothek läuft bis maximal zwei Drittel (rund 67 %) des Verkehrswerts und muss nicht zurückgezahlt werden. Der Teil darüber – bis 80 % – ist die 2. Hypothek. Genau diese ist amortisationspflichtig: Sie muss in der Regel innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung (je nachdem, was zuerst eintritt) auf die Belehnungsgrenze von zwei Dritteln gesenkt werden.
Beispiel: So entsteht die Pflicht-Amortisation
Verkehrswert CHF 800'000, Eigenkapital CHF 160'000 (20 %), Hypothek total CHF 640'000 (80 %):
| Position | Anteil | Betrag | Amortisation |
|---|---|---|---|
| Eigenkapital | 20 % | CHF 160'000 | – |
| 1. Hypothek | bis 66,67 % | CHF 533'333 | keine Pflicht |
| 2. Hypothek | 13,33 % | CHF 106'667 | in 15 Jahren |
| Pflicht-Amortisation pro Jahr | – | CHF 7'111 | 106'667 ÷ 15 |
Die jährliche Pflicht-Amortisation beträgt hier also rund CHF 7'111. Wie sich das auf deine monatliche Belastung auswirkt und ob die Finanzierung überhaupt tragbar ist, prüfst du mit dem Tragbarkeitsrechner.
Direkt oder indirekt amortisieren?
Direkte Amortisation: Du zahlst die 2. Hypothek Schritt für Schritt direkt an die Bank zurück. Die Schuld sinkt jedes Jahr, du wirst schneller schuldenfrei und zahlst insgesamt weniger Hypothekarzinsen. Der Nachteil: Mit der sinkenden Schuld schrumpft auch der abziehbare Schuldzins – dein steuerbares Einkommen und damit deine Steuerlast steigen tendenziell wieder an.
Indirekte Amortisation: Du zahlst denselben Betrag in eine zugunsten der Bank verpfändete Säule 3a ein. Die Hypothek bleibt konstant hoch (voller Schuldzinsabzug) und die 3a-Einzahlung ist zusätzlich vom steuerbaren Einkommen abziehbar – das ist der heutige doppelte Steuervorteil. Am Ende der Laufzeit oder bei Pensionierung wird das angesparte 3a-Guthaben verwendet, um die 2. Hypothek auf einen Schlag zu tilgen. Solange der Schuldzinsabzug existiert, ist die indirekte Variante für die meisten Wohneigentümer steuerlich günstiger.
| Merkmal | Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation |
|---|---|---|
| Schuld sinkt | ja, laufend | nein, bleibt konstant |
| Schuldzinsabzug | sinkt mit der Schuld | bleibt voll erhalten |
| Zusätzlicher 3a-Abzug | nein | ja, bis CHF 7'258 pro Jahr |
| Vorsorge-Aufbau | nein | ja, in der Säule 3a |
| Steuern heute | steigen tendenziell | tiefer (doppelter Abzug) |
| Schuldenfrei | schneller | erst bei Auflösung der 3a |
Rechenbeispiel: Steuervorteil der indirekten Amortisation
Angenommen, du amortisierst pro Jahr CHF 7'258 (Säule-3a-Maximum 2026 für Erwerbstätige mit Pensionskasse) und dein Grenzsteuersatz liegt bei 30 %. Beim Hypothekarzins rechnen wir mit 1,8 % auf einer 2. Hypothek von rund CHF 100'000.
| Position (pro Jahr) | Direkt | Indirekt |
|---|---|---|
| Einzahlung Amortisation | CHF 7'258 | CHF 7'258 (in 3a) |
| Steuerersparnis durch 3a-Abzug | CHF 0 | CHF 2'177 (30 % von 7'258) |
| Erhaltener Schuldzinsabzug (Steuerwert) | sinkt jährlich | bleibt voll erhalten |
| Steuervorteil 3a pro Jahr | CHF 0 | ca. CHF 2'177 |
Allein der 3a-Abzug bringt in diesem Beispiel rund CHF 2'177 Steuerersparnis pro Jahr – über 15 Jahre grob CHF 32'000, zuzüglich des erhaltenen Schuldzinsabzugs und des Anlageertrags der Säule 3a. Bei Auszahlung des 3a-Guthabens fällt einmalig eine reduzierte Kapitalauszahlungssteuer an, die diesen Vorteil schmälert, aber meist nicht aufhebt. Deinen persönlichen Grenzsteuersatz und den maximalen 3a-Abzug prüfst du mit dem Einkommenssteuer-Rechner und dem Säule-3a-Rechner.
Wichtig: Reform der Wohneigentumsbesteuerung ab 2029
Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk die Reform der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Ab dann entfällt der Eigenmietwert auf selbstbewohntem Wohneigentum – und im Gegenzug fällt der Schuldzinsabzug für selbstgenutzte Liegenschaften weitgehend weg.
Das ändert die Logik: Heute lebt der Vorteil der indirekten Amortisation stark vom erhaltenen Schuldzinsabzug. Fällt dieser ab 2029 weg, bleibt vor allem der 3a-Abzug als Argument bestehen – die Frage «direkt oder indirekt» wird damit für viele neu zu beurteilen sein. Der zusätzliche Abzug der Säule-3a-Einzahlung bleibt unabhängig von der Reform bestehen, weshalb die indirekte Amortisation über die Säule 3a auch danach steuerlich attraktiv bleiben kann. Lass deine Strategie vor 2029 von Bank und Steuerberatung neu durchrechnen.
Säule 3a 2026: Maximalbeträge und Nachzahlung
Für die indirekte Amortisation gelten die regulären 3a-Höchstbeträge. 2026 sind das:
- CHF 7'258 pro Jahr für Erwerbstätige mit Pensionskasse
- 20 % des Erwerbseinkommens, maximal CHF 36'288 pro Jahr für Erwerbstätige ohne Pensionskasse (z. B. Selbstständige)
Liegt deine geplante Pflicht-Amortisation über dem 3a-Maximum, kannst du den Differenzbetrag direkt amortisieren und nur den Teil bis zum Maximum indirekt über die Säule 3a führen – eine häufige Kombi-Lösung. Seit 2026 lassen sich ausserdem 3a-Beitragslücken bis zu zehn Jahre rückwirkend nachzahlen (erstmals im Steuerjahr 2026 für Lücken ab 2025), sofern noch keine Altersleistungen bezogen wurden.
Hinweis: Der Rechner liefert vereinfachte Richtwerte (ohne Anlageertrag der Säule 3a, ohne Kapitalauszahlungssteuer und ohne Einzelfallprüfung). Massgeblich sind die konkrete Bankvereinbarung und die kantonale Steuerbehörde. Ob deine Belehnung tragbar ist, zeigt der Tragbarkeitsrechner.
Alle Angaben ohne Gewähr; dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzberatung.
Häufige Fragen
Wie funktioniert die Verpfändung der Säule 3a bei der indirekten Amortisation?
Bei der indirekten Amortisation zahlst du den Amortisationsbetrag in eine Säule 3a ein und verpfändest dieses Guthaben zugunsten der finanzierenden Bank. Das Geld bleibt dein Eigentum und kann Erträge erwirtschaften, dient der Bank aber als Sicherheit. Am Ende der Laufzeit oder bei Pensionierung wird das angesparte 3a-Guthaben verwendet, um die 2. Hypothek auf einen Schlag zu tilgen.
Indirekte Amortisation über 3a-Konto oder 3a-Versicherungspolice?
Beides ist möglich. Eine 3a-Banklösung (Konto oder 3a-Wertschriftendepot) ist flexibel und meist günstiger; ein Wertschriftendepot bietet langfristig höhere Renditechancen. Eine 3a-Versicherungspolice koppelt die Amortisation an einen Vorsorge- und Todesfallschutz, bindet dich aber langfristig und ist schwerer kündbar. Für die reine Amortisation wählen die meisten eine flexible 3a-Bank- oder Wertschriftenlösung.
Lohnt sich die indirekte Amortisation nach der Steuerreform ab 2029 noch?
Ab 1. Januar 2029 entfällt mit dem Eigenmietwert auch der Schuldzinsabzug für selbstbewohntes Wohneigentum weitgehend. Damit verliert das Argument 'Hypothek hoch halten für den Zinsabzug' an Gewicht. Der zusätzliche Abzug der Säule-3a-Einzahlung bleibt jedoch bestehen, weshalb die indirekte Amortisation auch danach steuerlich attraktiv sein kann. Du solltest deine Strategie vor 2029 mit Bank und Steuerberatung neu durchrechnen.
Kann ich direkte und indirekte Amortisation kombinieren?
Ja. Liegt deine jährliche Pflicht-Amortisation über dem Säule-3a-Maximum (2026: CHF 7'258 mit Pensionskasse), zahlst du den Betrag bis zum Maximum indirekt in die verpfändete Säule 3a und amortisierst den Rest direkt an die Bank. So nutzt du den vollen 3a-Steuervorteil und erfüllst trotzdem die geforderte Amortisationsrate.
Was bedeutet Amortisation bei der Hypothek?
Amortisation ist die Rückzahlung der Hypothek. Der Teil über zwei Drittel des Immobilienwerts (2. Hypothek) muss in der Regel innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung auf zwei Drittel zurückgezahlt werden.
Direkte oder indirekte Amortisation – was ist besser?
Bei der direkten Amortisation zahlst du die Hypothek direkt zurück und wirst schneller schuldenfrei. Bei der indirekten Amortisation zahlst du den Betrag in eine verpfändete Säule 3a: Die Hypothek (und damit der Schuldzinsabzug) bleibt hoch und die 3a-Einzahlung ist zusätzlich steuerlich abziehbar – das bringt meist Steuervorteile.
Wie viel muss ich amortisieren?
Nur die 2. Hypothek (der Teil über zwei Drittel des Immobilienwerts) ist amortisationspflichtig. Der Rechner verteilt diesen Betrag auf die gewählte Dauer (Standard 15 Jahre).
Wie viel Steuern spare ich mit indirekter Amortisation?
Die jährliche 3a-Einzahlung kannst du vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Ersparnis entspricht etwa der Einzahlung mal deinem Grenzsteuersatz – dazu kommt der erhaltene Schuldzinsabzug.